Ціни на первинну нерухомість Києва за останній рік знизилися настільки, що вийшли майже на один рівень з цінами в передмістях. Тому акцент в продажах знову переміщується з околиць Києва безпосередньо до столиці. Це означає падіння продажів та підвищення конкурентної боротьби за клієнта в приміських ЖК.
Сумнівний попит
Протягом останніх року-двох столичні передмістя почали забудовуватися житловими комплексами навіть активніше, ніж сам Київ. У 1 кварталі 2016 року, за даними компанії UTG, в Київській області було введено в експлуатацію 361,9 тис. кв. м житла (+ 116,9% в порівнянні з 1 кварталом 2015 року). За той же період в Києві було введено в експлуатацію 128,7 тис. кв. м житла, що на 40,2% менше аналогічного періоду 2015 року.
При цьому безумовними лідерами за темпами забудови стала агломерація Бучі та Ірпеня, на яку припадає близько 60% всього нового будівництва в столичному передмісті.
Така висока активність будівництва не означає появу відповідного числа платоспроможних покупців. І девелопери і аналітики визнають, що конкуренція в цьому сегменті загострилася. При цьому вони полярно оцінюють ступінь загострення і її наслідки.
«Продажі в приміських новобудовах йдуть дуже погано», – ділиться спостереженнями експерт із нерухомості Ярослав Цуканов. «Якщо найближчим часом забудовники, які працюють в передмісті, не зроблять якісь кардинальні кроки, то вже восени може початися колапс», – упевнений глава ради Експертної міжгалузевої асоціації України Анатолій Топал. Посилаючись на різні оцінки ринку, він розповідає, що близько 25-30% приміських будівництв мають ознаки будівельної піраміди.
За спостереженнями Анатолія Топала, зараз вектор покупок переміщується до Києва, де істотно просіли ціни на вторинне житло, у зв’язку з чим ціни на економ-житло в столиці і передмісті практично зрівнялися. «При цьому люди почали розуміти, що з передмістя ще потрібно доїхати до Києва. На багатьох під’їзних дорогах ми вже можемо спостерігати колапс. І це влітку і в ситуації, коли в експлуатацію ввели, майже чверть від заявленої кількості ЖК в передмістях », – говорить він.
Заступник керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Ольга Юдіна підтверджує, що попит на первинне житло в передмісті зменшився, але не зник. «Немає різкого падіння продажів. За наявними у нас даними, в гірші періоди в приміських ЖК продається по 5-7 квартир, зазвичай же 10-15 квартир на місяць », – розповідає вона.
У свою чергу, комерційний директор компанії «Альянс Новобуд» Володимир Даниленко говорить, що попит на нерухомість в передмісті зростаючий, оскільки покупці розглядають її не лише як нове, більш комфортне і доступне житло, але і як інвестицію, і як спосіб заощадження коштів, тобто як альтернативу банкам. «Якісні забудовники продають добре, таких в передмістях десятка півтора. Є групи проектів, які можуть продавати від декількох десятків до сотні квартир в місяць і навіть більше. Звичайно, є і такі, які продають по 10 квартир і вважають це успіхом », – розповідає девелопер.
Виграє інфраструктура
У чому сходяться і девелопери, і аналітики, і ріелтори, це в тому, що конкуренція загострюється. «Значна кількість нової пропозиції, заявленого до введення в другій половині 2016 року, в умовах обмеженої платоспроможності населення буде посилювати надалі конкуренцію за покупця», – говорить Ольга Юдіна.
Але ось з приводу методів конкурентної боротьби думки знову дещо розходяться. Наприклад, Ольга Юдіна бачить дві можливості. За її прогнозами, в умовах, що склалися забудовники будуть змушені знижувати вартість житла або ж створювати додаткову купівельну цінність за рахунок місця розташування, наявності концепції, сучасної інженерії, інфраструктури і послуг. Вона каже, що на поточний момент покупці первинки в передмісті вже насамперед звертають увагу на локацію і доступність ЖК, а також на його якість і наявність інфраструктури.
Володимир Даниленко згоден, що продаватися буде перш за все якісне житло, з правильною концепцією і налагодженої рекламною кампанією. «Ті, хто не розуміє, що зараз потрібно вкладати в архітектуру, концепцію, благоустрій і працювати над цим 24 години на добу, ті на ринку зі зростаючою конкуренцією нічого не продадуть», – пояснює він.
Боротьба гривнею
Незважаючи на тенденцію до поліпшення якості, яка б означала подорожчання будівництва, можна говорити і про інший, паралельної тенденції. Багато забудовників борються за клієнта гривнею, прямо або приховано знижуючи ціни на квартири. Навіть в таких містах як Буча та Ірпінь, де все не так погано з інфраструктурою та якістю об’єктів, боротьба за клієнта ведеться перш за все за допомогою цін. «Начебто повинен бути синергетичний ефект, але цінову конкуренцію ніхто не відміняв. Адже синергія працює на зростаючих ринках, до яких наш зараз не відноситься, відповідно, забудовники активно вдаються до цінової конкуренції», – пояснює Ярослав Цуканов.
Дослідження цін, проведене на початку червня компанією BGM, свідчить про те, що праві прихильники обох точок зору. Аналізувалися новобудови Ірпеня, і з’ясувалося, що з майже 50 об’єктів 14 знизили ціни (в деяких випадках, більш ніж на 15%), 8 – підняли ціни (приблизно на 10%), решта залишилися без змін. Підвищення цін відбувалося в тих об’єктах, які виходили на етап завершення будівництва. Дешевшали ті проекти, якість яких була невисокою і які тільки за рахунок зниження цін можуть розраховувати на прихід покупців.
Є в цій історії ще один неприємний нюанс. Як помічає Анатолій Топал, в ситуації, коли рівень попиту тисне ціни вниз, а на самих забудовників тисне зростання цін на будматеріали, частина з них почала викручуватися з ситуації, знижуючи якість об’єктів. Зараз йдуть лобові зіткнення між відділами продажів забудовників і реалізаторами з боку постачальників, тому що, знову ж таки, одним потрібно продати, а іншим потрібні гроші. Цю ситуацію потрібно вирішувати, інакше восени можемо побачити падіння багатьох проектів і зупинку на невизначений термін багатьох будівництв », – упевнений експерт.
Перекладено на українську з матеріалу «Портал Ирпеня»
